Conseils et prévention

Crédit immobilier

Les étapes de votre projet

Vous déterminez votre projet

Un projet immobilier, c’est avant tout un bien (quel type de logement, à quel endroit, et pour quoi faire) et un budget (quel prix, quel financement, et pendant combien de temps).

  • Quels types de biens ?
    La première chose à faire est de déterminer les critères essentiels du choix que vous aurez à faire (la taille actuelle et future de votre famille, les lieux de travail, votre préférence pour la ville ou la campagne, votre mode de vie, vos hobbies et projets personnels…), puis le ou les types de biens pouvant satisfaire à ces critères : maison ou appartement, achat de neuf ou d’ancien, ou construction (classique ou écologique, standard ou d’architecte) ? quelle surface ? avec ou sans étage ? avec ou sans jardin ?...
  • Quelle enveloppe budgétaire ?
    Ensuite, il vous faut évaluer la palette des prix correspondant à la palette des types de biens envisagés. Pour cela, il suffit de scruter les petites annonces, les vitrines de quelques agences immobilières locales et les sites internet spécialisés pour vous faire une idée de la fourchette des prix et des prestations correspondant à votre projet.
    Il ne vous reste plus alors qu’à confronter ces différents niveaux de prix et de prestations avec votre capacité réelle de financement, afin de savoir jusqu’où vous pouvez aller et ainsi faire les bons arbitrages entre projets raisonnables et déraisonnables.
    A ce stade, point n’est besoin d’être précis, votre budget étant susceptible d’évoluer en fonction du bien sur lequel se portera votre dévolu. Dans les grandes lignes, additionnez :
    • l’épargne personnelle que vous pourrez mobiliser (épargne logement, épargne salariale, livrets d’épargne, héritage...),
    • les aides diverses auxquelles vous pourrez prétendre (allocations, subventions, aides des collectivités locales...),

    Puis ajoutez :

    • les prêts complémentaires pour lesquels vous serez éligibles (Prêts CEL et PEL, Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+), Prêt Action Logement...),
    • le prêt principal que vous pourrez contracter auprès d’une banque et dont le montant sera fonction de la durée d’emprunt, du taux d’intérêt appliqué et de la limite conseillée des 30 à 35 % d’endettement mensuel selon vos revenus : faites une simulation en ligne pour évaluer votre capacité d’emprunt.

Vous recherchez le bien immobilier correspondant à votre projet

Plusieurs méthodes s’offrent à vous pour localiser et visiter les biens immobiliers correspondant à vos critères essentiels : de particulier à particulier (pas de frais d’agence, mais pas de conseil professionnel ni de prise en charge des aspects contractuels) via les petites annonces et votre réseau de proximité, par l’intermédiaire d’une ou plusieurs agences immobilières (ne faites pas appel à plus de 2 ou 3 agences), via les études notariales ou encore en mixant différents modes de recherche afin de maximiser vos chances de ne pas passer à côté de la maison idéale. Dès les premières visites, vos critères de comparaison vont tout naturellement commencer à s’affiner et se multiplier, ce qui vous permettra de faire le bon choix au final.
Toutefois, à nouveau, ne perdez pas de vue ceux qui sont les plus importants pour vous et ceux sur lesquels vous serez prêts à faire des compromis. Qu’il s’agisse du nombre de pièces, de la surface totale, du secteur géographique, de la présence d’un jardin ou d’un espace de stationnement, de la nécessité ou non de faire des travaux, de l’ensoleillement... ne soyez pas inflexible sur l’ensemble de vos critères. Ce conseil vous permettra de mieux cibler votre recherche, de faciliter et donc d’optimiser la sélection faite par les agences immobilières que vous aurez éventuellement missionnées, de comparer les prestations offertes par des biens comparables, ce qui vous conduira peut-être même à identifier avec plus d’acuité et de certitude la perle rare dans le panel de biens visités.

Vous signez le compromis de vente

C’est un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à des conditions déterminées (prix, délais, conditions suspensives…), tandis que l’acheteur s’engage à l’acquérir aux mêmes conditions. Du fait de la réciprocité des engagements, on parle de " promesse synallagmatique de vente " : tout en tombant d'accord sur la chose et sur le prix, les parties repoussent la vente à une date ultérieure, le temps que soient levés un certain nombre d'obstacles préalables définis au contrat tels que, en premier lieu, l'obtention d'un prêt pour l’acheteur.

Le vendeur fournit à cette occasion les différents diagnostics immobiliers qu’il aura obligatoirement effectués.
Le compromis de vente est généralement assorti du versement par l’acheteur d'un dépôt de garantie : un acompte qui représente environ 10% du prix de vente du bien et que le notaire (ou l’agent immobilier produisant une garantie professionnelle) bloquera sur un compte jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente.
Selon la loi dite " SRU ", à compter de la première présentation d’un courrier en recommandé vous notifiant la signature du compromis, vous disposez d’un délai de 7 jours pour vous rétracter sans avoir à en donner le motif.

Vous recherchez un financement adapté

Plus que le seul taux nominal affiché, c’est l’ensemble des éléments caractérisant le financement proposé par la banque qu’il vous faut étudier : le type de taux, la durée, les prêts complémentaires et le coût du lissage de l’ensemble des prêts, la garantie et son coût, l’assurance et son coût, les frais de dossier de la banque, les frais de mandat de recherche de capitaux (gratuits dans le cadre du service de recherche de crédit immobilier proposé par MAIF)...
Il est évidemment fortement recommandé de comparer les propositions des différents organismes de crédit : vous pouvez soit démarcher vous-même plusieurs banques en agences, soit utiliser les services d’un courtier spécialisé, qui fera le tour des banques pour vous et saura négocier les conditions d’emprunt les mieux adaptées à votre situation et votre projet.

Vous montez le dossier de demande de prêt

Une fois que vous avez choisi la proposition de crédit immobilier répondant le mieux à votre projet, il vous faut monter votre dossier de demande de prêt, c'est-à-dire fournir à la banque les éléments qui lui sont indispensables pour analyser la viabilité de votre projet immobilier (caractéristiques du bien immobilier, réalité du compromis de vente, revenus, stabilité professionnelle, capacité d’épargne, dettes en cours...). Sans ces pièces justificatives, vous n’obtiendrez jamais d’offre de prêt immobilier, de quelque organisme que ce soit.

La banque vous donne son accord de principe

Quelques jours après réception de votre dossier de demande de prêt, la banque vous donne ou non un accord de principe pour le financement de votre projet. Il est possible d’obtenir plusieurs accords de la part des banques pour ne finalement choisir que la proposition qui vous convient le mieux.

La banque vous adresse une offre de prêt

Une fois que votre choix s’est porté sur une proposition (et une seule - à partir de cet instant il ne serait ni opportun ni courtois de faire jouer davantage la concurrence), la banque sélectionnée vous adresse une offre de prêt. C’est un document qui revêt une forme officielle et qui précise toutes les caractéristiques de votre futur crédit. La rédaction de l'offre de prêt est strictement réglementée. De nombreux éléments doivent y figurer : la nature du prêt, son montant, la durée et le taux d'emprunt, la nature et le coût des frais annexes (garanties, assurances...), ainsi que le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et le coût total du crédit.
En général, la banque vous demandera d’ouvrir un compte courant chez elle et d’y domicilier vos revenus. C’est de bonne guerre, surtout si vous souhaitez optimiser les conditions de votre crédit.

Vous acceptez l'offre de prêt

A réception de l’offre de prêt, vous disposez d’un délai obligatoire et irréductible de 10 jours (loi " Scrivener ") pour y réfléchir posément, vérifier que toutes les clauses sont conformes à la négociation initiale, entériner vos choix et vous projeter dans l’avenir. Au terme de ces 10 jours incompressibles de réflexion, et avant la date d’expiration de l’offre (en général 30 jours à compter de son édition - il vous reste donc 20 jours avant que l’offre devienne caduque), vous pouvez renvoyer l’offre de prêt signée à la banque. A compter de ce moment, vous vous engagez alors définitivement à souscrire votre emprunt auprès de la banque choisie, et la banque, de son côté, s’engage définitivement à vous octroyer ce crédit aux conditions définies dans l’offre de prêt.

La banque débloque les fonds

Vous disposez ensuite d’un délai de 4 mois en général pour faire débloquer les fonds et faire éditer un chèque de banque pour concrétiser la vente devant notaire. Si, dans ce délai, la vente ne se réalise pas pour des raisons indépendantes de votre volonté, vous pourrez vous désengager du contrat de crédit accepté.
Selon la loi dite " MURCEF ", aucun versement, de quelque nature que ce soit (frais de dossier, avance...), ne pourra être exigé de vous par la banque tant que la somme prêtée n’aura pas été débloquée.

Vous signez l’acte de vente devant le notaire

C’est un acte officiel signé par le vendeur et l’acheteur, constaté et enregistré par un notaire (au choix de l'acquéreur), par lequel le compromis de vente est officiellement confirmé : vous devenez définitivement propriétaire, en échange de la remise d’un chèque de banque comprenant le paiement des frais de notaire et du prix de vente (frais d’agence inclus si la vente a été réalisée par une agence immobilière) minoré du montant du dépôt de garantie effectué lors de la signature du compromis de vente. La lecture de l'acte de vente est l’occasion pour le notaire d’expliquer tous les éléments de la vente, mais c’est aussi le moment pour vous de poser toutes les questions que vous voulez, afin de signer en toute sérénité. Le jour de la signature de l'acte de vente, le notaire vous remet une attestation de propriété et quelques mois après, vous recevrez votre acte enregistré au bureau des hypothèques.

Vous commencez à rembourser votre prêt

Vous remboursez votre première mensualité d’un prêt amortissable quelques semaines après la signature de l’acte de vente. Cette mensualité est constituée du remboursement du capital (sauf dans le cas d’un prêt in fine ou d’un crédit avec report d’échéances) et du paiement des intérêts, auxquels s’ajoutent les frais d’assurance.

Le compromis de vente est une promesse dite " synallagmatique " : un acte par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement à conclure la transaction immobilière, à condition que toutes les conditions suspensives prévues dans le contrat se réalisent (notamment l'obtention par l'acquéreur de son prêt immobilier). L’acquéreur dispose d’un délai de 7 jours pour se rétracter sans avoir à se justifier.

La promesse de vente est une promesse dite " unilatérale " : un acte par lequel seul le vendeur s’engage, en l’occurrence à ne vendre le bien immobilier à personne d’autre qu’à l’acheteur. Le contrat prévoit toutefois des conditions de sortie du contrat pour le vendeur (principalement : si la vente n’intervient pas sous un certain délai). De son côté, l’acheteur pourra à tout moment renoncer à l’achat, en contrepartie toutefois de la perte de l’acompte versé au vendeur (à peu près 10 % de la valeur du bien) lors de la signature de la promesse de vente au titre de l’immobilisation du bien.
Ici, les deux parties disposent d’un délai de 7 jours pour se rétracter sans avoir à se justifier.

La promesse de vente est donc plus souple que le compromis de vente, aussi bien pour l'acquéreur, parce que dans le pire des cas il ne sera pas tenu d’acheter (même si cette option est très coûteuse), que pour le vendeur, parce qu’en cas de renonciation au contrat il encaissera l’indemnité d'immobilisation et pourra renégocier son bien avec un nouvel acheteur.

MAIF, via sa filiale Crédit Immobilier Direct (acteur éprouvé du conseil à distance en solutions de crédit), vous permet de bénéficier d’un véritable accompagnement pour trouver un financement adapté à votre situation et à votre projet immobilier. En fins connaisseurs du marché, et grâce aux accords privilégiés qu’ils ont mis en place avec les banques, les conseillers de Crédit Immobilier Direct tenteront d’obtenir de meilleures conditions de crédit que si vous aviez négocié seul, par exemple :

  • un taux plus bas
  • un financement avec apport personnel réduit
  • des frais de remboursement anticipé réduits
  • etc...

En outre, les conseillers de Crédit Immobilier Direct faciliteront toutes vos démarches et vous feront gagner un temps précieux en vous guidant à toutes les étapes de votre recherche de prêt. En résumé, vous gagnez en rapidité, en sérénité et en budget.

Crédit Immobilier Direct, filiale du Groupe MAIF, intervient sur toute la France métropolitaine. Seuls les DOM-TOM, pour le moment, ne sont pas couverts par ce service.

Afin d’obtenir votre offre de prêt le plus rapidement possible, vous avez vous-même tout intérêt à produire rapidement l’ensemble des pièces demandées par la banque à des fins d’analyse. D’autant plus que la présentation d'un dossier complet dès votre premier entretien à la banque sera de nature à mettre votre interlocuteur dans les meilleures dispositions à votre égard : tant que l’offre de prêt n’est pas éditée et signée, il est bien sûr toujours temps de négocier tel ou tel point lié au contrat de prêt ou – c’est souvent le cas – de négocier les conditions de transfert de vos comptes bancaires dans la banque concernée (prise en charge des frais changement de domiciliation bancaire, négociation du prix de votre carte bancaire, des agios en cas découvert...).

La liste des documents à fournir varie en fonction du profil de l'emprunteur et du projet. Cette liste précise vous sera adressée par votre conseiller Crédit Immobilier Direct, qui vous aidera à réunir vos documents.
Avec ces éléments en main, la banque devra pouvoir répondre aux questions suivantes :


  • Qui sont les emprunteurs ?
  • Quelles sont leurs ressources (et sont-elles stables) ?
  • Quelles sont leurs charges (et sont-elles régulièrement honorées) ?
  • Quel est le projet ?
Et au final :
  • Les emprunteurs sont-ils solvables ?
  • Le projet est-il viable ?
Les pièces justificatives les plus couramment demandées sont les suivantes :
Projet des emprunteurs
  • Compromis de vente
  • Contrat de réservation VEFA (Vente en l’Etat Futur Achèvement si construction)
  • Preuve de l'apport personnel (épargne, PEL, prêt 1% logement, prêt taux zéro...)
  • Demande de prêt
Identité des emprunteurs
  • Copie des pièces d'identité
  • Justificatif de domicile (facture EDF ou Télécom de moins de 3 mois)
  • Taxe d'habitation
Et selon les cas :
  • Copie du livret de famille (si mariés ou parents)
  • Bail ou dernières quittances de loyer (si locataires)
  • Contrat de mariage
  • Jugement de divorce ou séparation
  • Carte de séjour
Opérations bancaires courantes des emprunteurs
  • RIB
  • Originaux des 3 derniers mois de relevés de comptes
Charges des emprunteurs
  • Offres et tableaux d'amortissement de vos prêts immobiliers et personnels
  • Derniers relevés des crédits revolvings
  • Autres justificatifs de dettes (dettes familiales, dettes fiscales, soultes...)
  • Mandat de vente du bien actuel par une agence immobilière (si prêt relais)
Revenus des emprunteurs

    Revenus divers :
    • 2 derniers avis d'imposition (les 4 pages)
    • Justificatifs d'allocations familiales
    • Titres de pension ou de retraite des 3 derniers mois

  • Revenus des salariés :
    • Originaux des bulletins de salaires des 3 derniers mois et du mois de décembre précédent
    • Contrat de travail (si moins d’1 an d'ancienneté)

  • Revenus des professions indépendantes ou libérales :

  • 3 derniers bilans
    • Extrait K Bis et statut
    • Certificat de position fiscale professionnelle et personnelle.
    • Attestation de paiement des cotisations sociales

  • Revenus fonciers :
    • Baux et relevés du compte faisant apparaître les loyers
    • Assurance incendie
    • Déclaration foncière
    • Statut K Bis et Bilan (si SCI)

A partir du moment où vous aurez signé votre compromis de vente (condition sine qua non pour obtenir une offre de prêt immobilier), il vous faudra compter entre 2 et 3 mois. C’est le délai moyen constaté. Mais ce délai dépend de plusieurs paramètres, et notamment de vous.

Exemple de chronologie :

  • 1ère semaine :
    • Vous faites votre demande en ligne sur maif.fr. Sous 2 jours ouvrés (la plupart du temps sous 24H), un conseiller de Crédit Immobilier Direct, filiale du Groupe MAIF, vous rappelle pour préciser avec vous certains éléments ayant trait à votre situation et votre projet.
      Si vous n’êtes pas joignable, malgré plusieurs tentatives, cette étape peut évidemment s’avérer plus longue.
    • Ensuite, si votre projet semble viable au regard des normes bancaires, votre conseiller contacte les banques partenaires afin de négocier la proposition qui lui semblera la mieux adaptée. Il vous transmet alors par email la proposition qu’il aura sélectionnée pour vous. Cette étape peut prendre de 2 à 3 jours, en fonction des éléments déclarés et de la réactivité des banques consultées.
  • 2ème semaine :
    • 1 jour vous sera suffisant pour donner un accord de principe.
    • Votre conseiller Crédit Immobilier Direct vous envoie alors un email listant toutes les pièces justificatives à réunir à l’attention de la banque. C’est vous qui maîtrisez le temps pour constituer ce dossier complet et le transmettre par courrier à Crédit Immobilier Direct (dans quelques cas la présentation du dossier se fait directement lors du rendez-vous organisé dans l’agence bancaire sélectionnée). 3 jours sont normalement suffisants pour compléter et transmettre ce dossier.
  • 3ème semaine :
    • Une fois votre dossier arrivé chez Crédit Immobilier Direct (sauf dans les cas où vous présentez ce dossier à la banque directement - cela dépend des procédures mise en place avec les partenaires bancaires), votre conseiller vérifie qu'il est complet (en cas d’oubli ou de nouveaux éléments, des pièces complémentaires pourront vous être demandées) puis le numérise et le transmet à la banque.
    • Un rendez-vous est alors organisé avec l’agence bancaire concernée, au cours duquel la proposition est détaillée. C’est pour vous un moment privilégié pour " finaliser " la négociation, sur un mode plus personnel, notamment en ce qui concerne les " à-côtés " du contrat (conditions de transfert de vos comptes, prix des services bancaires...). Ce rendez-vous devrait pouvoir avoir lieu dans les 5 jours.
  • 4ème et 5ème semaines :
    • Il faut ensuite à peu près 8 à 10 jours pour que l’organisme se portant caution (sauf cas de financement garanti par hypothèque) valide votre dossier, du point de vue des garanties du remboursement de l’emprunt.
    • Parallèlement, dans certains cas (si vous exercez une profession à risque ou pratiquez un sport à risque, ou si votre âge de fin de prêt est avancé, par exemple), l’assurance emprunteur pourra vous adresser un questionnaire de santé complémentaire et vous demander des examens médicaux complémentaires, ce qui pourra avoir pour effet de retarder un peu les étapes suivantes.
  • De la 6ème à la 8ème semaine :
    • Dès que l’organisme de caution a validé votre dossier, votre conseiller Crédit Immobilier Direct vous recontacte pour vérifier que vous êtes toujours bien prêt à recevoir l’offre de prêt éditée par la banque. Dans l’affirmative, la banque vous l’adresse alors officiellement par courrier postal.
    • A la réception de cette offre, valable 30 jours (ou plus, selon les organismes), un délai de réflexion minimum de 10 jours vous est imposé. Passé ce délai, vous avez donc 20 jours (ou plus) pour signer et retourner l’offre à la banque par voie postale. Ce retour s’effectue souvent dans les 5 jours.
  • 9ème semaine et au-delà :
    • Le notaire fait alors un appel de fonds auprès de la banque, de façon à ce que la transaction immobilière (cession du bien immobilier contre paiement) puisse être officialisée en bonne et due forme, à la date convenue, lors de la signature de l’acte authentique de vente, en présence du vendeur et de vous-même.
Les sources de financement

Les banques fondent leur décision de prêter ou de ne pas prêter sur des critères techniques essentiellement (êtes-vous solvable ou non ? votre projet est-il viable ou non ?). A ce niveau, les limites d’intervention sont à peu près les mêmes d’une banque à l’autre, à ceci près que, pour chaque critère (endettement, apport personnel...), les bornes précises en deçà ou au delà desquelles votre demande de prêt sera acceptée ou non ne sont pas exactement les mêmes d’une banque à l’autre. Cette marge d’appréciation technique du risque est d’autant plus réelle que certains critères sont étudiés de manière croisée : à titre d’exemples, le niveau minimum de votre « reste à vivre après charges » sera apprécié au regard de votre niveau de revenus, de la même façon que votre capacité d’endettement sera jugée en fonction de votre comportement d’épargne antérieur...

Par ailleurs, en dehors de ces critères techniques, la décision finale de chaque banque est aussi déterminée par des considérations commerciales. Peuvent entrer en ligne de compte des éléments tenant à la stratégie même de la banque (par exemple, votre profil d’emprunteur entre pleinement dans la stratégie de ciblage de la banque, ou encore la banque mise sur une augmentation progressive de vos revenus dans le temps parce que vous êtes jeune...), mais aussi des éléments purement subjectifs (par exemple, votre conseiller bancaire vous trouve dynamique ou sympathique, ou encore vos parents ont depuis longtemps leurs comptes dans la banque que vous sollicitez...).

En conclusion, en fonction de la politique "risques" de la banque ou si votre dossier est "limite" sur certains critères, il se peut tout à fait que certaines banques acceptent de vous octroyer un crédit tandis que d’autres vous refuseront ce prêt.

Dans le cadre de l’analyse de votre dossier de prêt, les banques ont pour usage d’analyser vos 3 derniers relevés de compte bancaire. Cette analyse est certes un moyen, parmi d’autres, de vérifier si vous avez des prêts en cours, et si c’est le cas que vous vous acquittez effectivement du paiement des mensualités dues, mais elle a également un autre intérêt : les mouvements courants de votre compte, et son solde, sont un indicateur, parmi d’autres, de votre capacité à gérer votre budget.

Aussi, dans les mois qui précèdent votre demande de prêt, veillez autant que faire se peut à ne pas être à découvert, ou tout au moins à ne pas dépasser la limite autorisée par la banque (puisque, dans l’absolu, un découvert est un instrument de gestion budgétaire comme un autre). Si vous êtes à découvert, la banque vous en demandera les raisons. Si le découvert est la conséquence directe d’un accident (ex : travaux urgents non prévus, dépense exceptionnelle...), a priori pas de problème, vous pourrez l’expliquer. En revanche, si le découvert est récurrent et qu’il est la conséquence d’achats disproportionnés par rapport aux ressources du ménage, la banque ne sera pas dans les meilleures dispositions pour vous accorder votre prêt.

En complément des prêts dits " classiques " vous pouvez adjoindre d'autres prêts à votre plan de financement, sous réserve que vous y soyez éligibles.

  • Les prêts réglementés :
    • Nouveau Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+)
      Ce prêt permet l’achat d’un logement neuf (achevé depuis moins de cinq ans, résultant soit d’une construction nouvelle soit d’une rénovation d’envergure), à titre de résidence principale, sous réserve que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans. Une exception à la règle du "logement neuf" : le locataire d’un logement social ancien peut également profiter de ce prêt pour procéder au rachat de son habitation auprès de son organisme HLM. Son accessibilité dépend de vos revenus, de la composition de votre foyer, de la zone géographique où vous êtes situé et de la nature du bien.
      Il complète, avec les autres prêts, le financement de votre projet.
      A savoir : Vous pouvez conjuguer un Nouveau Prêt Taux Zéro Plus (PTZ+) avec un Prêt à l’Accession Sociale (PAS) ou un Prêt Conventionné (PC).
    • Le Prêt à l’Accession Social (PAS)
      Ce prêt finance la construction et l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, à titre de résidence principale, travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de mise en état d’habitabilité.
      Pour obtenir ce prêt :
      • vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend des revenus de la famille et de sa localisation géographique,
      • les logements doivent respecter des normes minimales de surface et d’habitabilité.
      Le PAS bénéficie de frais allégés, de taux et de conditions encadrés.
      A savoir : Le prêt PAS, sous conditions de ressources, ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
    • Le Prêt Conventionné (PC)
      Le Prêt Conventionné fonctionne sur le même mode que le prêt PAS. La seule différence est l’absence de plafond de ressources à respecter.
      A savoir : Le Prêt Conventionné, sous conditions de ressources, ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
      Certaines régions peuvent proposer d’autres prêts réglementés. Exemples :
      • Le Prêt Paris Logement 0 %
        La Ville de Paris propose une aide spécifique pour aider l'accession à la propriété des ménages parisiens (Paris intra-muros).
      • Le Prêt Logement 92
        Le département des Hauts-de-Seine propose une aide spécifique pour favoriser l'accession à la propriété des ménages à revenus modestes.
        D'autres Conseils Généraux sont susceptibles de vous proposer un prêt réglementé.
        Renseignez-vous auprès du Conseil Général de votre département.
  • Les autres prêts : Comme le PTZ, ces prêts viennent en complément de votre financement principal. Leurs montants maximums sont réglementés.
    • Le prêt " Action Logement " (ex. prêt 1 % logement)
      C’est un prêt accessible si vous travaillez dans une entreprise de 10 salariés et plus (ne relevant pas du régime agricole), sous conditions de ressources identiques à celles exigées pour l’attribution d’un prêt PAS. L'attribution de ce prêt est un droit accordé aux employés, mais l'entreprise n’a pas l’obligation de l’accorder à chaque salarié qui en fait la demande. Aussi, pour en savoir plus, renseignez-vous auprès de votre employeur.
    • Les prêts d'épargne logement, dit aussi " Prêt PEL " et " Prêt CEL "
      Les PEL et CEL permettent l’octroi de prêts à taux réglementés selon la durée et le montant de l’épargne constituée, et les intérêts produits. Les droits à crédits du Plan d’Epargne Logement ou du Compte Epargne Logement sont cessibles entre membres d’une même famille sous réserve que le bénéficiaire soit également titulaire d’un PEL ou d’un CEL et sous conditions d’ancienneté.
    • Les prêts des caisses de retraite et des mutuelles
      Certaines caisses de retraite et mutuelles accordent à leurs adhérents des prêts pour acquérir leur résidence principale. Seuls les services des caisses et mutuelles vous concernant seront en mesure de vous informer sur les conditions d’attribution de ces prêts.
    • Le prêt aux fonctionnaires
      Ce prêt vient en complément d’un prêt conventionné ou d’un prêt PAS. Son montant et son taux sont réglementés. Son accessibilité est sous conditions de ressources et sous conditions d’occupation du logement.
    • Le Pass Foncier
      Ce prêt donne la possibilité aux familles ayant des revenus modestes de devenir propriétaire. Il permet aux primo-accédants un achat en deux temps :
      • d’abord la construction de la maison,
      • ensuite le prix du terrain lorsque le prêt pour la maison est remboursé.
      Son accessibilité est soumise à 3 conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, bénéficier d’une aide à l’accession sociale à la propriété d’une ou plusieurs collectivités locales, avoir des revenus qui respectent les plafonds de ressources du Prêt Social Location-Accession (PSLA).
      Pour en savoir plus, contactez le CIL (Comité Interprofessionnel du Logement) ou la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie gestionnaire du 1 % Logement) et demandez à la collectivité locale (mairie, communauté de communes, Conseil Général...) l’aide à l’accession sociale.
    • Les prêts des collectivités territoriales
      Ces prêts sont généralement réservés aux personnes disposant de faibles ressources. Pour plus d’informations, adressez-vous au Conseil Général de votre département.

En plus de vos propres droits à prêts, les membres de votre famille ou de celle de votre conjoint(e) (parents, enfants, frères/sœurs, oncles/tantes, neveux/nièces) peuvent vous céder les droits à prêt de leur PEL ou de leur CEL, sous condition d’ancienneté de détention de ces placements, et à la condition express que vous soyez vous-même titulaire d’un CEL ou d’un PEL, eux-mêmes soumis à condition d’ancienneté.

Ce faisant, vous bénéficiez d’un nouveau prêt à taux encadré, souvent compétitif, diminuant d’autant le montant de votre prêt principal.

Astuce : si le nombre de prêts complémentaires est important, mieux vaut négocier un lissage dans le temps de l’ensemble de ces crédits, afin que la charge totale de vos mensualités ne soit pas trop écrasante durant certaines périodes de remboursement.

Tout dépend de l’état du marché de l’immobilier, à savoir si les durées de transactions constatées sur le marché sont courtes ou s’allongent (comme c’était le cas au moment de la crise financière).

Qu’est-ce qu’un prêt relais ? C’est un financement provisoire qui vous permet d’acheter un nouveau bien avant d’avoir revendu l’ancien. Sa durée est courte (pas plus de deux ans en général). Son montant est fonction de la valeur estimée de votre bien à vendre. Ainsi deux risques peuvent apparaître = la vente de l’ancien bien immobilier se réalise à un prix minoré par rapport au prêt relais consenti ; dans ce cas, la perte d’argent liée au coût du crédit s’en trouve aggravée ; d’autre part, l’impossibilité de vendre le bien dans les délais imposés par le prêt relais ; dans ce cas, la banque peut saisir le bien à vendre. D’ordre général, le recours au prêt relais doit s’appréhender avec une extrême prudence (par exemple en étant en possession du compromis de vente de son bien actuel).

Lorsque vous aurez à étudier une offre de prêt, nous vous conseillons d’être particulièrement vigilant sur les points suivants :

  • le calcul du taux d’intérêt (fixe, variable capé, variable non capé) ;
  • Les demandes de garanties de l’organisme prêteur = l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, la société de caution ou la caution mutuelle avec, des coûts différents ;
  • les frais de dossier ;
  • le coût et les garanties de l’assurance emprunteur = à couverture égale, les prix peuvent être très différents ;
  • la modularité des remboursements à la hausse comme à la baisse au gré de l’évolution de vos ressources ; cette souplesse peut être consentie sans frais de gestion ;
  • la possibilité de remboursements anticipés, sans surcoût ou avec des frais étudiés au plus juste.

Comparer plusieurs offres de crédit entre elles, surtout lorsque c’est la première fois, n’est pas chose aisée. De nombreux paramètres entrent en ligne de compte : le montant emprunté, le taux d’intérêt appliqué, la durée de remboursement, les frais divers liés à l’opération, la hauteur des mensualités...

Pour vous y retrouver, il vous faut d’abord pouvoir comparer des choses comparables. Cette comparaison est rendue possible par le calcul du Taux Effectif Global (ou TEG) de chaque prêt considéré.

Le TEG est un ratio qui, pour un montant et une durée donnés, rend compte de la compétitivité d’un emprunt, une fois intégré l’ensemble des frais liés au financement ; fréquemment :

  • les intérêts (issus du taux d’intérêt nominal du prêt),
  • les frais de dossier de la banque,
  • le coût de l’assurance du prêt,
  • le coût de la garantie du prêt (caution ou hypothèque),
  • ...


Le TEG est en quelque sorte le taux d’intérêt « réel » de votre emprunt, reflétant l’ensemble des coûts qui y sont liés.
Il devra obligatoirement apparaître dans votre offre de prêt (loi Scrivener) et ne devra en aucun cas dépasser le taux d’usure légal fixé par la Banque de France pour les prêts à taux fixe. Mais attention, s’il est bien le principal instrument pour comparer plusieurs propositions de financement, le TEG ne dit pas tout non plus :

  • Il n’a de valeur que par rapport à un montant d’emprunt précis et une durée d’emprunt précise. Le TEG ne vous permet de comparer deux prêts que si les montants et durées comparées sont identiques.
  • Au moment du choix, si le prêt considéré est à taux variable, le TEG ne pourra jamais anticiper ce qu’il vous coûtera au final. Pour cette raison, si vous optez pour un taux variable capé, exigez de la banque qu’elle vous montre les effets d’au moins trois scénarii d’évolution du taux : à la hausse avec le taux maximum, à la baisse, et stable.
  • Le TEG ne mesure pas les bénéfices tirés de souplesses contractuelles telles que la possibilité de rembourser votre prêt par anticipation (pas plus qu’il n’en mesure le coût), de moduler vos échéances en cours de prêt, ou encore de différer vos remboursements.
  • L’examen du TEG ne doit non plus vous faire oublier les à-côtés de votre emprunt : quelle relation envisagez-vous avec votre agence bancaire ? avez-vous le sentiment que tel conseiller plutôt que tel autre saura mieux vous accompagner dans le temps ? a-t-il fait preuve de souplesse lors de cette première négociation ? dans quelles conditions vos autres comptes seront-ils rapatriés ? les services bancaires proposés sont-ils concurrentiels ?, etc...
  • Enfin, le TEG ne permet de vous rendre compte, concrètement, en euros, du coût total du crédit, ni du poids mensuel que son remboursement va représenter. C’est pour cette raison que le calcul du TEG gagne à être assorti du calcul de ces deux derniers éléments.
Les garanties et assurances

L’hypothèque permet à l’établissement prêteur, en cas de non-remboursement de la part de l’emprunteur, d’exiger la mise en vente du bien objet du crédit. L’hypothèque court sur la durée du crédit, plus 2 ans. La mise en place de cette garantie a un coût, et en cas de revente du bien avant la fin du crédit, il est nécessaire de procéder à une main levée de cette hypothèque pour en dégager le bien immobilier. Cette mainlevée présente également un coût. Le privilège de prêteur de deniers = Cette garantie fonctionne de la même manière que l’hypothèque, à quelques nuances près. Elle est moins chère car ne supporte pas le coût de la taxe de publicité foncière et ne concerne que des biens existants (terrains ou logements) et non les ventes sur plan ou les constructions de maisons individuelles.

La société de caution = les établissements financiers peuvent vous proposer de faire appel à une société de caution. En contrepartie d’un versement proportionnel au montant de votre crédit, la société se substituera à vous auprès de cet établissement en cas de non-remboursement. Bien entendu, la société de caution se retournera ensuite vers vous pour recouvrer les dépenses engagées.

Il existe plusieurs types de fonctionnement. Certaines sociétés proposent un prix déterminé au moment de la mise en place du crédit, d’autres un prix plus élevés au départ mais dont une partie peut être remboursée en fin de crédit. Ce type de garantie ne supporte pas de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé.

La caution mutuelle = sous certaines conditions, des mutuelles proposent à leurs adhérents de cautionner gratuitement leur crédit immobilier s’ils empruntent auprès d’établissements financiers référencés par leurs services.

L’assurance emprunteur ne constitue pas une obligation légale. Pour autant les banques demandent systématiquement sa souscription pour l’octroi d’un prêt immobilier. Si elle représente une sécurisation du crédit pour les banques, elle constitue aussi une protection de l’emprunteur et de son foyer contre les risques garantis.

L’assurance emprunteur couvre, dans la majorité des cas, les aléas suivants :
  • le décès ;
  • la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
  • l’incapacité temporaire de travail (ITT) ;
  • l’invalidité permanente totale (IPT) ;

Certaines offres d’assurance emprunteur intègrent également une option « perte d’emploi ». Assez chère, cette garantie peut se révéler au final peu attractive (nécessité d’être en CDI au moment de la rupture du contrat de travail, et d’avoir droit aux allocations chômage). Avant de souscrire une assurance emprunteur, il convient de bien étudier les garanties proposées par le contrat d’assurance et notamment leurs limites.

Les modalités de remboursement

    Dans leur très grande majorité, les prêts immobiliers accordés par les banques prennent la forme d’un prêt amortissable, c’est-à-dire que le remboursement du capital emprunté et des intérêts est étalé dans le temps, pendant toute la durée du prêt. La plupart du temps, les prêts amortissables sont remboursables à échéances constantes à taux fixe, ce qui constitue l’attrait principal de ce mode de financement puisque le poids de la charge, stable dans le temps, est plus facilement appréhendable dans la gestion de votre budget mensuel.

    Techniquement parlant, la part de paiement des intérêts va en diminuant dans le temps, alors que la part de remboursement du capital va en augmentant, ces deux parts s’additionnant pour former une mensualité constante. Aussi on a coutume de dire, par abus de langage, que les premières années de remboursement ne sont consacrées qu’au paiement des intérêts. En tout état de cause, plus la durée du prêt est longue, plus cela est vrai.

    Dans le cas d’un prêt in fine, le remboursement du capital emprunté ne s’effectue qu’à l’échéance, en une seule fois. Seuls les intérêts sont payés, mois par mois, durant toute la durée du prêt. Les intérêts sont plus élevés que pour un prêt amortissable, car le capital n'est pas amorti sur la durée de l'emprunt et cela a un coût pour la banque.
    Communément, un prêt in fine s’accompagne de la souscription et l’alimentation d’un contrat d’épargne (assurance vie), qui permettra de rembourser le capital emprunté à l’échéance. Ce type de prêt s’adresse principalement aux emprunteurs à fort revenu (dernière tranche d’imposition), notamment dans le cadre du financement d’un investissement locatif. En effet, les intérêts payés sont déductibles des revenus fonciers et souvent couverts par les loyers perçus.

Ce sera possible dans les conditions (amplitude, frais…) fixées ou négocié dans votre contrat. La modification des échéances est appelée, dans le jargon du crédit immobilier, la modularité.
Un remboursement anticipé partiel de votre capital restant dû peut aussi être de nature à faire baisser vos mensualités.

Dans une vente sur plan, dite « VEFA » (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), vous devenez propriétaire du logement au fur et à mesure de l'avancement des travaux et ne prenez livraison du bien qu’après leur achèvement. En toute logique, le prix doit donc être réglé au promoteur au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Aussi, la plupart des banques proposent des financements adaptés à cette situation : les prêts avec différé de remboursement. Ces crédits permettent de débloquer l’argent progressivement et de ne commencer à rembourser le capital qu’à la livraison du bien immobilier (1 à 3 ans après le début des travaux).

Dans le cas d’un différé partiel de remboursement, vous ne payez, le temps de la construction, que des intérêts calculés par rapport aux sommes d’argent débloquées au fur et à mesure des travaux : ces frais sont appelés « intérêts intercalaires ». Puisque vous payez chaque mois les intérêts des sommes débloquées successivement, les intérêts intercalaires augmentent donc en fonction des différentes étapes de paiement du logement neuf. Mais dès le dernier déblocage de votre prêt immobilier, vous ne payez plus ces frais intercalaires et vous commencez le remboursement normal de votre crédit immobilier.
Dans le cas d’un différé total de remboursement, vous ne remboursez les intérêts intercalaires qu’une fois tous les fonds débloqués, lors de la livraison du bien. Vos mensualités de crédit sont alors constituées du remboursement du capital prêté, augmenté de tous les intérêts intercalaires que vous n'avez pas payés pendant la construction, et également augmenté des intérêts sur ces intérêts intercalaires non payés (ces derniers ne sont pas très élevés). L'assurance de prêt, quant à elle, est due chaque mois, dès le premier déblocage des fonds, et est calculée sur la totalité du montant du prêt, et non pas seulement sur les sommes débloquées au fur et à mesure.

Pour faire simple, les déblocages de fonds successifs suivent ce schéma :
  • 30 % du prix du bien lors de l’achèvement des fondations ;
  • 35 % du prix du bien lors de la pose de la toiture et la mise hors d’eau (étanchéité) ;
  • 25 % du prix du bien lors de l’achèvement des travaux ;
  • et les 5 % restants à la livraison du bien.

Quelques pistes existent pour tenter de réduire les frais intercalaires :
  • Raccourcissez le plus possible le temps de réalisation des travaux (puisque les intérêts intercalaires courent tout le long jusqu’à l’achèvement), et donc tentez de faire avancer les travaux rapidement.
  • Si vous en disposez, financez les premières tranches de travaux avec votre apport personnel.
  • Utilisez plusieurs prêts immobiliers correspondant chacun à un déblocage de fonds (sous réserve que la banque accepte ce montage), et vous ne paierez alors aucuns frais intercalaires.
  • Négociez une prise en charge partielle de ces frais par le constructeur ou la banque (cette négociation étant plus simple dans le cadre d’un investissement locatif, dans la mesure où l’encaissement des loyers, qui est l’objectif de l’opération, n’est pas possible le temps de la construction).