MAIF, Assureur Militant

Conseils et prévention
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Crédits et épargne

Les modalités de remboursement

  • Entre prêt amortissable et prêt in fine, que choisir ?

    Dans leur très grande majorité, les prêts immobiliers accordés par les banques prennent la forme d’un prêt amortissable, c’est-à-dire que le remboursement du capital emprunté et des intérêts est étalé dans le temps, pendant toute la durée du prêt. La plupart du temps, les prêts amortissables sont remboursables à échéances constantes à taux fixe, ce qui constitue l’attrait principal de ce mode de financement puisque le poids de la charge, stable dans le temps, est plus facilement appréhendable dans la gestion de votre budget mensuel.

    Techniquement parlant, la part de paiement des intérêts va en diminuant dans le temps, alors que la part de remboursement du capital va en augmentant, ces deux parts s’additionnant pour former une mensualité constante. Aussi on a coutume de dire, par abus de langage, que les premières années de remboursement ne sont consacrées qu’au paiement des intérêts. En tout état de cause, plus la durée du prêt est longue, plus cela est vrai.

    Dans le cas d’un prêt in fine, le remboursement du capital emprunté ne s’effectue qu’à l’échéance, en une seule fois. Seuls les intérêts sont payés, mois par mois, durant toute la durée du prêt. Les intérêts sont plus élevés que pour un prêt amortissable, car le capital n'est pas amorti sur la durée de l'emprunt et cela a un coût pour la banque.
    Communément, un prêt in fine s’accompagne de la souscription et l’alimentation d’un contrat d’épargne (assurance vie), qui permettra de rembourser le capital emprunté à l’échéance. Ce type de prêt s’adresse principalement aux emprunteurs à fort revenu (dernière tranche d’imposition), notamment dans le cadre du financement d’un investissement locatif. En effet, les intérêts payés sont déductibles des revenus fonciers et souvent couverts par les loyers perçus.

  • Dans quelle mesure pourrai-je modifier mes mensualités dans le temps ?

    Ce sera possible dans les conditions (amplitude, frais…) fixées ou négocié dans votre contrat. La modification des échéances est appelée, dans le jargon du crédit immobilier, la modularité.
    Un remboursement anticipé partiel de votre capital restant dû peut aussi être de nature à faire baisser vos mensualités.

  • Je compte acheter une maison sur plans. Le temps de la construction, comment pourrai-je
    faire face au remboursement du nouveau prêt alors que j’aurai encore mon loyer à payer tous les mois ?

    Dans une vente sur plan, dite « VEFA » (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), vous devenez propriétaire du logement au fur et à mesure de l'avancement des travaux et ne prenez livraison du bien qu’après leur achèvement. En toute logique, le prix doit donc être réglé au promoteur au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
    Aussi, la plupart des banques proposent des financements adaptés à cette situation : les prêts avec différé de remboursement. Ces crédits permettent de débloquer l’argent progressivement et de ne commencer à rembourser le capital qu’à la livraison du bien immobilier (1 à 3 ans après le début des travaux).

    Dans le cas d’un différé partiel de remboursement, vous ne payez, le temps de la construction, que des intérêts calculés par rapport aux sommes d’argent débloquées au fur et à mesure des travaux : ces frais sont appelés « intérêts intercalaires ». Puisque vous payez chaque mois les intérêts des sommes débloquées successivement, les intérêts intercalaires augmentent donc en fonction des différentes étapes de paiement du logement neuf. Mais dès le dernier déblocage de votre prêt immobilier, vous ne payez plus ces frais intercalaires et vous commencez le remboursement normal de votre crédit immobilier.

    Dans le cas d’un différé total de remboursement, vous ne remboursez les intérêts intercalaires qu’une fois tous les fonds débloqués, lors de la livraison du bien. Vos mensualités de crédit sont alors constituées du remboursement du capital prêté, augmenté de tous les intérêts intercalaires que vous n'avez pas payés pendant la construction, et également augmenté des intérêts sur ces intérêts intercalaires non payés (ces derniers ne sont pas très élevés). L'assurance de prêt, quant à elle, est due chaque mois, dès le premier déblocage des fonds, et est calculée sur la totalité du montant du prêt, et non pas seulement sur les sommes débloquées au fur et à mesure.

    Pour faire simple, les déblocages de fonds successifs suivent ce schéma :

    • 30 % du prix du bien lors de l’achèvement des fondations ;
    • 35 % du prix du bien lors de la pose de la toiture et la mise hors d’eau (étanchéité) ;
    • 25 % du prix du bien lors de l’achèvement des travaux ;
    • et les 5 % restants à la livraison du bien.

    Quelques pistes existent pour tenter de réduire les frais intercalaires :

    • Raccourcissez le plus possible le temps de réalisation des travaux (puisque les intérêts intercalaires courent tout le long jusqu’à l’achèvement), et donc tentez de faire avancer les travaux rapidement.
    • Si vous en disposez, financez les premières tranches de travaux avec votre apport personnel.
    • Utilisez plusieurs prêts immobiliers correspondant chacun à un déblocage de fonds (sous réserve que la banque accepte ce montage), et vous ne paierez alors aucuns frais intercalaires.
    • Négociez une prise en charge partielle de ces frais par le constructeur ou la banque (cette négociation étant plus simple dans le cadre d’un investissement locatif, dans la mesure où l’encaissement des loyers, qui est l’objectif de l’opération, n’est pas possible le temps de la construction).

     

  • Si je suis amené à déménager et donc à vendre mon logement actuel avant la fin du remboursement de mon emprunt, serai-je pénalisé ?

    Si votre offre de prêt prévoit une clause de remboursement anticipé de votre prêt, votre banquier est tenu de clore le crédit avec le nouvel apport provenant de la vente de votre logement. Pour autant, sachez que cette opération s’accompagne souvent de frais, clairement indiqués dans le contrat de prêt (en général 3% du capital restant dû ; jamais plus de 3 % au regard de la loi). Ces frais sont négociables et ne s’appliquent pas, selon la loi, pour les prêts conclus après le 25 juin 1999 si la vente du bien financé est provoquée par :

    • un changement de lieu d'activité professionnelle,
    • le décès de l'emprunteur ou du conjoint,
    • la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint.